房地产投资,到底先看房还是先看地?

谈起房地产投资,很多人经常抛出的一句话就是:房价涨了多少?


房价,虽然是市场表现的一种,然而单纯用房价去衡量资产的投资价值,也是比较片面的,为啥?让我们来看个图。

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▲图片来自泽平宏观


图中我们看到,半个世纪中,图示国家房价普遍都呈上涨趋势。如果是这样,那投资房地产,不是闭眼入就可以了?


有个关于投资的段子是这样的:

三个人坐电梯从一楼到十楼,一个人原地跑步,一个在做俯卧撑,一个用头撞墙。他们都到了10楼,有媒体采访他们,你们是如何到十楼的?

一个说,我是跑上来的。

一个说,我是俯卧撑上来的。

一个说,我是用头撞墙上来的。


从房价的角度来看,电梯是什么?电梯就是货币。


1971年前,人们只管用劳动赚钱,不用担心货币贬值,房子也只是用来住的。因为那时候,整个人类的货币是以黄金为锚,有多少黄金才能印多少钱,美元承载兑换黄金的责任:

1盎司黄金=35美元;

其他国家随时根据35美元/盎司来兑换黄金;

其他国家货币都明确含金量,然后和美元确定比价。


全球的货币都被安排的明明白白,这就是著名的汇兑本位制——布雷顿森林体系。


然而在1971年8月15日,美国突然宣布“我不承担兑换黄金的义务了”!布雷顿森林体系轰然倒塌,从此各国开启了印钞机谁比谁强的比赛。货币的价值被稀释,物价开始飞涨,和基本生存息息相关的房子,也坐上了货币的电梯,开始蹭蹭往上涨。


有人说,涨了有啥不好,涨了才有赚啊。但仅凭房价上涨,就买入资产,这样就是正确的选择吗?从资产价格的角度来看,2018年全球表现最好的股市是委内瑞拉,股票指数涨了100多倍,但你会去买吗?我赌你不会,因为2018委内若拉通货膨胀率高达1万倍,折算下来,其股市其实暴跌了95%,堪称全球最差。(数据来源:IMF《世界经济展望》)因此我们说,房地产投资也并不能只看房价。



房地产投资,看“房”前先看“地”


房地产投资不能笼统的看房价,主要看的是土地“价值”,土地价值高的资产,不仅涨的稳,遭遇市场震荡时,防御性也更强。那是什么决定了地块的根本价值呢?答案是服务,即,土地给人们提供的服务价值。因此我们说房地产投资,看房前你先看地,看地给你的“服务”,务主要看4大方面:


01

看工作机会

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▲数据来源:Wind,长江商学院


土地的价值来源于服务,工作机会是首要影响因素。GDP总量与人均数据名列前茅的城市,同样也是海归人员就业分布比重最大的城市,这些城市在提供了相对较为丰富的就业资源与工作机会,同时也吸纳了更多的人才资源。


02

看教育

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▲数据来源:Wind,国家统计局,中国知网,长江商学院


学区房之所以那么贵,主要原因还是教育拉动了需求。例如我国“211高校”与“985高校”多数分布在东部区域,尤其是北京、上海、天津占有绝对优势,聚集在这里的教育资源是个人长期在此发展的优势起点,教育培养出人才,人才对当地经济的间接推动作用之大是可想而知的。


03

看交通

交通自当不必说,无论是国内还是国外,交通枢纽、地铁沿线的房子、商铺等,都是增值保值的优秀资产。例如,中国重要城市的飞机起降次数量级及空港规模,北京第一、上海第二、广州第三,对比房价排名,也是惊人的相似。


04

看医疗

医疗资源,同样也是人们选择落户的重要考量因素。医疗配套并不像商业圈一样分布广泛,医疗一直是城市的稀缺资源,如果居住区附近拥有完善的医疗配套,那么生活中就多了诸多便利和保障,因此医疗资源也是决定房产价值的重要因素之一。


投资房地产,就是投资城市的未来,投资一片区域的未来,影响房地产价值的因素还有许多,策略也博大精深,看似简单的房地产投资,其实是“最熟悉的陌生人”。未来如何抓住?携手专业机构将是提高我们胜率的上佳方式。


http://www.yidianzixun.com/article/0MSIUfls?s=sd24&appid=s3rd_sd24

http://www.sohu.com/a/258416578_162522

http://www.ckgsb.edu.cn/dba/archive/show/5474

http://www.sohu.com/a/324005197_99950452

内容来源于网络公开信息。


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