放松落户,炒房的“黄金时代”又要来了?

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近期,发改委公布了一则重磅消息:2019年将继续加大户籍制度改革力度。(注:制发日期为3月31日)

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▲内容来自于新华社


房价长期看人口,中期看土地,短期看金融。


这条金科玉律已经深入人心。许多人一看到放松落户,第一反应就是大城市人口要多了,房价要涨了,炒房的黄金时代又要回来了。然而真的是这样的吗?


小编的观点是,房价可能带来一波“脉冲式”的上涨,但是要投身炒房事业,劝君三思而后行。


理由有三:


1.人口真的会涨?


首先,我们要清楚,从长期看,人口出生率呈下降趋势,人口老龄化趋势大局已定,减少了人口支撑,货币政策也不搞“大水漫灌”,从这两点来看,房价很难像过去一样暴涨。

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▲中国人口出生率下滑,来源公开市场数据


其次,放松落户政策会让一部分有需求且买得起房的人买房,房价在短期内或许会脉冲式上涨。然而有点非常关键,放松落户没放松放贷啊!送我户口,我还是没有首付的钱,买不起还是买不起。那些买得起得人短期刺激了房价,更多的人则是望楼兴叹。因此,一波过去后,市场还是会回归原本理性的趋势。


2.放松落户意味着“限购松绑”?未来信贷会放松吗?


首先,国家反复强调的“房住不炒”定位不会简简单单就改变风向。房住不炒政策没必要改,也不会改。


其次,放宽落户这种“放松”,也不意味着政府对房地产调控的战略思路发生了根本性的逆转。截至目前,主要一二线城市,并没有看到明确的直接放松各种“限”。


而且人们关心的信贷政策,基本上也不会“口袋大开”。为了经济企稳,未来“信贷口袋”可能不放反收,因为从我们居民的“杠杆”,也就是能借的钱来看,已经没有多少能加的空间了。无论是从居民负债总额/GDP来看,还是从居民负债总额/可支配收入的角度来看,都是如此。

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▲2月居民信贷,首次下降了700亿。这背后很可能说明,居民加杠杆的能力,已经到达了顶峰,数据来源:公开市场数据整理


3.既然没有放松限购,为什么要放松落户呢?


我们看到在《2019年新型城镇化建设重点任务》中,首次公开提及了“收缩型城市”的概念。


何为收缩型城市?


简单的说,就是人都会向大城市聚集,大城市扩张的另一面就是收缩城市的出现。收缩城市概念与放松落户政策的提出,是对经济发展规律的尊重。


结合中国当下的情况,经济进入新常态、城镇化进入下半场,而且人口转折点已经出现,此情此景下通过放松落户,用引进人口与人才,来长期促进房地产市场更加健康稳定发展,也更有利于扩大内需,稳增长、保就业,促进经济平稳健康发展。


放松落户,投资要注意点啥?


我们发现放松落户既不是与限购“唱反调”,也不会为炒房开启新的黄金篇章。那么它对于投资人的真正意义是什么?以下两点值得注意。


1.放松落户,会带来什么机遇?


从政策导向来看,未来将会通过都市圈、城市群的方式来缓解一线城市人口规模的严控,不会盲目去扶持中小城市扩张,让市场去配置资源,使经济更有效率的发展。


从社会发展规律看,人口倾向流入高收入高效率的地域,综合竞争力高的城市,即一线、新一线、部分强二线城市,未来的房地产市场将更具发展潜力,如都市圈、高铁经济商圈等都有较为有利,但是否会推动房价上涨还是要看货币政策、信贷政策、细分市场情况等多方面综合作用的结果。


但是另一面,那些对人口吸引力不高的小城市,随着人口的流出,可能面临房价下降的压力,小城市单一住宅风险正在加大。


2.市场化的未来,房地产投资怎么做?


我国城市化水平由1949年7.3%提高至2018年的59.58%,(数据来源:国家统计局)由追求速度和数量的城市发展,到树立“精明增长”、“紧凑城市”的理念,到收缩城市的概念出现,某种意义上,就是一个逐渐更加顺应规律的过程。未来,房地产会越来越趋于市场化,市场会变得更加多元,投资机会也不会是住宅“一家独大”。


事实上,房地产投资也并不等同于买住宅,也不仅限于国内。除了中国,美国、英国、日本、香港等地区都展现着不错的投资机会;除了住宅,写字楼、商铺、综合体、物流等类别也展现着不同的价值投资机会;除了单纯买卖,还能通过装修改造、管理运营、结构重组、整买散售等方式来获得收益空间的提升……


因此,未来房地产投资再也不是抢房大作战,而是更讲究科学配置:
你的资产包是否跨出了国门?
种类是不是多种多样?
是不是有黑石、摩根士丹利、铁狮门、KKR等专业地产投资人为你掌舵?
……

其实要实现这一切并不难,通过宜信财富,与专业地产投资人携手,通过跨市场、跨类别、跨策略的配置收获科学投资组合。
未来,将世界地标、沿途风景装进自己的资产包中,将不仅仅是梦想。


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http://www.xinhuanet.com/fortune/2019-04/12/c_1124355933.htm

http://www.cnr.cn/sxpd/sx/20190128/t20190128_524496428.shtml

http://sn.people.com.cn/n2/2019/0117/c378288-32542206.html

https://jn.news.fang.com/open/30065595.html

https://finance.sina.com.cn/china/gncj/2019-02-12/doc-ihqfskcp4455515.shtml

https://www.sogou.com/link?url=LeoKdSZoUyC5YDkIguozlI4Idrem-vuWIIbqzlps4rgrN93Qa8xCyKW1ldZ-TrlGtsCnpVGpPpA.

http://www.sohu.com/a/306971001_231355

http://www.sohu.com/a/307945614_465318

http://finance.ifeng.com/a/20140324/11960299_0.shtml

https://www.sogou.com/link?url=DSOYnZeCC_oRXLDbFefilv4T17ln4fKR0c0uG9yWW4osPCL_P8s4aEToVr-ML0fOYYmOFr1vcbWt5pUc3zy0dg..

http://hcrb.hcwang.cn/html/2019-04/09/content_192018.htm


内容来源于网络公开信息。


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