宜信财富 - 温哥华房地产税收政策解读

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根据近期困扰中国投资者的热点事件“温哥华房地产销量大幅下滑”,宜信财富紧跟实时热点,经济动态,在第一时间为高净值人群提供全球经济新形势的专家解读报告,使他们能够更好地把握投资先机,分散风险。

一,外国买家税冲击楼市成交量,经济学家仍指出温哥华楼价将上涨一倍

Real Estate Board of Greater Vancouver (REBGV) 温哥华地产局9月份官方报告显示:受外国买家税收政策影响,温哥华楼市成交持续下滑,9月份数量较去年同期减少32.6%,是2014年5月以来第一次销售数字低过10年平均数,在各类房屋当中,又以豪华独立屋销售遽减48%为最多。

然而目前数据显示,所有类型房屋中央放盘系统(MLS) 基准楼价,仍较去年同期上涨28.9%,其中楼价最贵的温西独立屋基准价高达362.43万元,较去年同期上升32.1%。

REBGV官方指出,9月份销售/挂牌比例为24.1%,这是2015年2月以来的最低水平。报告中同时引用分析家的说法指出,销售/挂牌比例若低过12%,楼价开始面临下跌压力;而比例若达到20%至22%一段时间,则楼价将面临上涨压力。

Dan Morrison - REBGV President 温哥华地产局主席表示:温哥华楼市状况正在改变,有助消除楼价继续上涨的压力,而目前楼市处于不确定状况,于是买家及卖家很难对楼价达成共识。

Christry Clark – British Columbia’s Premier 加拿大大不列颠哥伦比亚省省长表示:新增的税款将被放置于房屋地产基金,而这个基金将被用于省政府建立更多的可负担性住房和廉租房。长远来看,这对温哥华地区的房地产市场是利好。

Mike De Jong - Cabinet minister from British Columbia, Canada 加拿大大不列颠哥伦比亚省财政厅厅长表示:通过BC省财政厅长公布的外国人在BC省置业的详细数据可以看出,在2016年上半年,BC全省超过1万宗房屋成交纪录中,海外买家仅占337宗,在超过15亿的房产交易总额中,外国投资者在房市的投资为6400万加币(15%就是960万加币)。这也就意味着外国人对温哥华地区的楼市影响没有传说中的那么大,对此收税不会对房地产市场造成很大的影响。

Helmut Pastrick – Chief economist with Central 1 Credit 首席经济学家表示:“即使现在温哥华楼价受到15%外国买家税的冲击,但由于将有更多人搬进温哥华居住,房屋供应将持续紧张,估计温哥华楼价将在未来25年间上涨超过一倍。,长期来看,温哥华地区对物业的需求很可能上升,原因在于温哥华地区地理上可以扩大的空间极为有限,而根据预测,在2041年之前将有100万人搬进温哥华居住,未来温哥华收入增加的速度将不会与楼价上涨步伐一致。楼市景气循环周期并不是新的,BC省楼市多年来持续出现上涨及下跌的情况,且从1957年开始已历经多次楼市衰退,前几次衰退楼价下跌幅度约在10%至35%之间。

Richard Williamson - 宜信财富产品战略董事总经理

从全球范围来分析,住宅房地产市场为保护当地居民权益,对外国房产投资者增加税收和其他限制已经是大势所趋,以下这些例子能够很好的反应这一点:

• 新加坡 - 2011年开始对非本国居民的房产投资者加收10%的印花税;2014年增加至15%。

• 香港 - 2014年开始对非当地居民的房产投资者加收15%的印花税。

• 澳大利亚 - 2014至2015期间推出了各种印花税政策来限制外国房产投资者;并加大限度执行已有的监管政策。

• 英国 - 2015年开始对外国投资者加收资本利得税;并在2016年增加了土地税和豪宅税。

• 加拿大 - 目前热议的省级外国房屋购买税政策

为了应对当地住宅房地产泡沫和社会动荡(当地人已经买不起房),全球一些重点国家和地区已经并且将持续的增加对外国投资的限制 — 税收已经成为评估不同市场吸引力一个重要指标。

二,受温哥华税收影响,中国投资者转战多伦多、西雅图等北美房产市场

BC省对外国买家征收重税的行为会在一定程度上遏制住房价飙升的趋势,导致部分意向投资温哥华房产的外国投资者持观望态度。

宜信财富好望角总裁詹慧敏(Jenny Zhan)表示:“温哥华房产销量下滑并不会对其他海外市场造成影响。房地产市场的表现一般局限在当地,温哥华房屋销售削减是对当地税务政策变化下意识的反应,意味着外国投资者以往得以利用的税收漏洞已经被加以控制。除非再次发生类似2007年和2010年的全球流动性紧缩的全球危机事件,当地人口、收入、税收、抵押贷款、甚至政策等趋势在房地产研究中尤为重要。正如我以往所说的,任何投资专业人士如果注意到温哥华自今年年初以来的政策变化,特别是新的税收政策,都不应该惊讶于温哥华房屋销售崩溃的现状。”

正如Jenny所说,部分海外投资者(尤其是来自中国的买家)已经瞄准温哥华周边北美大城市出击,加拿大多伦多和美国西雅图首当其冲。

作为加拿大房地产市场最火爆的两个地方之一,多伦多的房价仅次于温哥华。随着BC省新政的实施,外国炒房团可能会把资金投入到多伦多房地产市场,多伦多房地产市场将会更加火爆。

根据西北部房源系统MLS显示,8月份查询美国西雅图购房信息比去年同期增加了143%,成为过去三年里最繁忙的查询西雅图房市的月份。《温哥华太阳报》援引国际房地产搜索网站居外网的数据显示,今年8月外国投资者对温哥华房市的查询则是比去年同期下跌81%。这个互为消长之势已经进行一段时间。

苏富比国际加拿大分部报告指出,温哥华的房产销量下滑是一个短暂的现象,将随着市场的复苏逐步回暖,然而目前的外国买家税使得国际买家的投资兴趣转移到了临近的加拿大多伦多。多伦多今年夏季的超百万房产将名列加拿大第一名。

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